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必发|manbetx客户端买球|房地产的宏观叙事正在发生巨变

　　比如◈ღ✿★◈，5月15日的城市更新新政◈ღ✿★◈，主基调是“能不拆必发bifa88◈ღ✿★◈、就不拆”◈ღ✿★◈，本质上就是缩减未来的供给◈ღ✿★◈。大拆◈ღ✿★◈，短期内会带动市场需求◈ღ✿★◈，但拆迁的成本是个无底洞◈ღ✿★◈，未来必然以更大的供应来买单◈ღ✿★◈。

　　比如◈ღ✿★◈，越来越多的城市◈ღ✿★◈，新增供地实施现房销售◈ღ✿★◈，也是控制供给◈ღ✿★◈。因为◈ღ✿★◈，从拿地到销售的周期来看◈ღ✿★◈，期房需要6个月-18个月◈ღ✿★◈，而现房需要18个月-36个月◈ღ✿★◈，供给周期拉长了◈ღ✿★◈，供给规模也下降了◈ღ✿★◈。

　　比如◈ღ✿★◈，5月1日生效的《住宅项目规范》◈ღ✿★◈，不管是3米层高限制◈ღ✿★◈，还是80米单体高度限制◈ღ✿★◈，也都是控制新增商品房◈ღ✿★◈。

　　比如◈ღ✿★◈，各地都在供给低密度地块◈ღ✿★◈。4月份◈ღ✿★◈，热点30城新增供地容积率为1.94◈ღ✿★◈，连续9个月低于2.0◈ღ✿★◈。

　　如果看4月的数据◈ღ✿★◈，依旧遵循着控制供给的思路◈ღ✿★◈。4月份◈ღ✿★◈，全国房屋新开工规模4840万平方米◈ღ✿★◈，同比下降22%◈ღ✿★◈，为2019年以来单月新低◈ღ✿★◈。今年1-4月◈ღ✿★◈，房屋新开工1.8亿平方米◈ღ✿★◈，仅为同期新房交易量的63%◈ღ✿★◈。1-4月份◈ღ✿★◈，全国土地成交建面1.7亿平方米7790cnm必发集团◈ღ✿★◈。◈ღ✿★◈，仅为同期新房交易量的62%◈ღ✿★◈。

　　事实上◈ღ✿★◈，从2022年开始◈ღ✿★◈，全国土地出让面积小于新开工面积◈ღ✿★◈、新开工面积小于销售面积manbetx客户端买球◈ღ✿★◈，这样的主动或被动紧缩增量◈ღ✿★◈，已持续了三年多◈ღ✿★◈。当前◈ღ✿★◈，新房销售面积已降到阶段性的历史低位◈ღ✿★◈，热点城市新房库存消化周期普遍回到安全区（18个月以内）◈ღ✿★◈，新房市场的底部似乎已若隐若现了◈ღ✿★◈。

　　今年以来◈ღ✿★◈，月度销售的跌幅◈ღ✿★◈，已降至3%以内◈ღ✿★◈。1-4月份◈ღ✿★◈，全国新房销售面积◈ღ✿★◈、金额同比跌幅分别为-2.8%◈ღ✿★◈、-3.2%◈ღ✿★◈。考虑到正常的拆迁必发◈ღ✿★◈，改善需求的增长等◈ღ✿★◈，跌无可跌◈ღ✿★◈，新房筑底是有信心的◈ღ✿★◈。

　　照理来说◈ღ✿★◈，新房市场筑底◈ღ✿★◈，会传导至开工端◈ღ✿★◈，至少开工跌幅会收窄◈ღ✿★◈。但是◈ღ✿★◈，供给端却义无反顾地继续下坠◈ღ✿★◈。就拿4月份的全国数据来看◈ღ✿★◈，房屋新开工面积下跌幅度高达-23.8%◈ღ✿★◈。而且◈ღ✿★◈，新开工20%以上的同比跌幅◈ღ✿★◈，已经持续了34个月◈ღ✿★◈。这导致◈ღ✿★◈，供给和需求端可能形成了剪刀差（上图）◈ღ✿★◈！

　　当然◈ღ✿★◈，这其中有“旧库存”的影响◈ღ✿★◈，也就是2022年及之前开工的新项目◈ღ✿★◈。我们对房地产的分析◈ღ✿★◈，要从2022年做新老划段◈ღ✿★◈。2022年及之前◈ღ✿★◈，商品房市场仍为资产属性驱动下的“高周转”市场◈ღ✿★◈；2022年之后◈ღ✿★◈，则是居住属性下的“高品质”市场◈ღ✿★◈。房子属性的逆转◈ღ✿★◈，导致旧库存很难去化◈ღ✿★◈。

　　根据克而瑞的统计◈ღ✿★◈，2024年50家典型上市房企的库存（土地◈ღ✿★◈、在建◈ღ✿★◈、竣工）连续三年下降◈ღ✿★◈，但已竣工存货较年初提升5.6个百分点◈ღ✿★◈，占比为27%◈ღ✿★◈，接近三成◈ღ✿★◈，达到近五年来的最高值◈ღ✿★◈。

　　简单来讲◈ღ✿★◈，房子去化速度下降◈ღ✿★◈，开发商自然放缓开工◈ღ✿★◈。但事实上◈ღ✿★◈，这几年一直在消化旧库存◈ღ✿★◈。比如◈ღ✿★◈，民营房企的已竣工存货规模出现负增长◈ღ✿★◈，国企已竣工存货规模还在上升◈ღ✿★◈，但已经在做新老划断◈ღ✿★◈，即一边去化旧库存◈ღ✿★◈，另一边则大力开新局◈ღ✿★◈，靠高品质住房的新赛道◈ღ✿★◈，来填补业绩◈ღ✿★◈。

　　比如◈ღ✿★◈，当下“保交房”在预售资金层面的监管非常严格了◈ღ✿★◈，不用担心新增烂尾◈ღ✿★◈。从品质上来讲◈ღ✿★◈，各地新房增量供给全面向“高品质”的赛道转型◈ღ✿★◈：比如区位上回归中心区必发◈ღ✿★◈，开发主体上◈ღ✿★◈，基本以国央企为主◈ღ✿★◈，产品上在户型设计◈ღ✿★◈、配套设施必发◈ღ✿★◈、园林景观◈ღ✿★◈、社区服务等方面全面内卷◈ღ✿★◈。

　　因此◈ღ✿★◈，新房供给侧的创新◈ღ✿★◈，正在成为其稳定的底气◈ღ✿★◈。比如◈ღ✿★◈，4月份重点城市新房平均去化率达到37%◈ღ✿★◈，同比去年4月上升13个百分点◈ღ✿★◈。成都◈ღ✿★◈、长沙◈ღ✿★◈、郑州等城市◈ღ✿★◈，典型项目的去化率超过60%◈ღ✿★◈。

　　近期◈ღ✿★◈，笔者不管走到哪里调研◈ღ✿★◈，谈到市场行情时◈ღ✿★◈，行业管理部门都在讲一个现象◈ღ✿★◈，改善型的产品特别受欢迎◈ღ✿★◈，甚至爆出“日光”◈ღ✿★◈。那么问题来了◈ღ✿★◈，既然供给侧迎合需求侧◈ღ✿★◈，给行业带来了生机◈ღ✿★◈，新房市场的底部不远了manbetx客户端买球◈ღ✿★◈，为何在开工端◈ღ✿★◈、供地端◈ღ✿★◈，未迎来止跌拐点◈ღ✿★◈，反而继续大幅紧缩？

　　其实◈ღ✿★◈，一些改善盘的热销◈ღ✿★◈，更多停留在“个案”的点上◈ღ✿★◈，“小众化”的特征很明显◈ღ✿★◈。即便如此◈ღ✿★◈，开发商仍旧战战兢兢◈ღ✿★◈。即便热销◈ღ✿★◈，开发商依旧高举“快周转”的大旗manbetx客户端买球◈ღ✿★◈。比如◈ღ✿★◈，郑州热销的“网红盘”——中原颂和超总二期◈ღ✿★◈，都是所谓的“第四代”住宅◈ღ✿★◈，前者为去年10月拿地◈ღ✿★◈，今年3月底实景示范区展示◈ღ✿★◈，紧接着开盘◈ღ✿★◈，4月底快清盘◈ღ✿★◈，从拿地到清盘◈ღ✿★◈，总共只有7个月manbetx客户端买球◈ღ✿★◈。

　　位于高铁东站的超总二期为去年年底拿地◈ღ✿★◈，今年4月底开盘◈ღ✿★◈，一共8栋楼◈ღ✿★◈，3栋楼快卖完了必发◈ღ✿★◈，4个月卖了快1/2◈ღ✿★◈，马上又加推两栋楼◈ღ✿★◈。为何◈ღ✿★◈，高品质的项目不细细打磨◈ღ✿★◈，反而要急着清盘呢？

　　一是◈ღ✿★◈，开发商都知道◈ღ✿★◈，当下的改善型市场是“小众”的◈ღ✿★◈，而且产品升级换代很快◈ღ✿★◈，参与的企业不得不在“全面内卷”的道路上玩儿命狂奔◈ღ✿★◈，靠短暂的优势（比如户型设计◈ღ✿★◈、得房率◈ღ✿★◈、外立面◈ღ✿★◈、景观园林等）◈ღ✿★◈，获得市场的份额◈ღ✿★◈。为何说短暂的优势呢？因为◈ღ✿★◈，这种优势形成的竞争差距◈ღ✿★◈，被居后的友商模仿而迅速拉平◈ღ✿★◈，产品好不容易形成的蓝海机会◈ღ✿★◈，因为被抹平而陷入到红海中◈ღ✿★◈。

　　二是◈ღ✿★◈，所谓的第四代住宅◈ღ✿★◈，尽管在空中花园◈ღ✿★◈、大露台◈ღ✿★◈、大飘窗等新颖的设计◈ღ✿★◈，但其最大的竞争优势◈ღ✿★◈，就是“高得房率”◈ღ✿★◈。后者等于变相的价格优势◈ღ✿★◈，这就将营销殊途同归至价格层面的传统打法◈ღ✿★◈。

　　如此一来◈ღ✿★◈，开发商主导的新房层面的供给侧创新◈ღ✿★◈，很大程度上仍以规模再生产为主的产能扩张◈ღ✿★◈。要命的是◈ღ✿★◈，这一做法显得“不讲武德”◈ღ✿★◈，直接拖累了在售的其他新房◈ღ✿★◈，特别是2022年之前供地的“旧库存”◈ღ✿★◈，这些项目不仅得房率低◈ღ✿★◈，在户型设计◈ღ✿★◈、建筑用材等方面◈ღ✿★◈，也有明显的劣势◈ღ✿★◈。

　　面对压倒性的优势◈ღ✿★◈，新房“旧库存”只有降价的份儿◈ღ✿★◈。这在近期的数据中折射的非常明显◈ღ✿★◈。今年一季度◈ღ✿★◈，全国新房住宅销售金额跌幅始终小于销售面积跌幅manbetx客户端买球◈ღ✿★◈，意味着房价开始反弹了◈ღ✿★◈。从简单均价来看◈ღ✿★◈，1-2月份◈ღ✿★◈、1-3月份◈ღ✿★◈，新房均价分别上涨3.1%和1.6%◈ღ✿★◈，可见高品质住宅有稳房价的效果必发◈ღ✿★◈。

　　但1-4月份◈ღ✿★◈，全国新房销售金额跌幅◈ღ✿★◈，再次大于销售面积跌幅◈ღ✿★◈，意味着新房价格的稳定性下降◈ღ✿★◈。即便有高品质住宅的拉升◈ღ✿★◈，但新房整体的简单均价反弹的动力减弱了（1-4月份同比仅为0.3%）◈ღ✿★◈。主要原因就在于◈ღ✿★◈，高品质住宅横冲直撞地强势入场◈ღ✿★◈，对新房“旧库存”的降维打击◈ღ✿★◈。

　　还不止于此◈ღ✿★◈，近期二手房市场有两个新变化◈ღ✿★◈：一是挂牌量上升了◈ღ✿★◈，二是价格跌幅扩大了◈ღ✿★◈。根据中信证券统计◈ღ✿★◈，截至2025年5月18日◈ღ✿★◈，140个样本城市挂牌量为521.7万套◈ღ✿★◈，周度环比增长0.2%◈ღ✿★◈，较年初增长5.8%◈ღ✿★◈，仍维持高位◈ღ✿★◈。近期◈ღ✿★◈，新的现象是大户型的二手房◈ღ✿★◈、甚至二手豪宅挂牌增加了◈ღ✿★◈。

　　其中◈ღ✿★◈，既有低价挂牌房源持续被消耗◈ღ✿★◈，也有置换需求增加◈ღ✿★◈，但不容忽视的是◈ღ✿★◈，高品质新房对二手房（特别是大户型二手房或次新房）的冲击◈ღ✿★◈，使业主产生了资产腾挪的想法◈ღ✿★◈。但这对价格稳定是不利的◈ღ✿★◈。4月份◈ღ✿★◈，70城二手房价格指数环比下跌0.4%◈ღ✿★◈，相比上月的-0.2%明显扩大◈ღ✿★◈。其中◈ღ✿★◈，一线

　　我们要厘清一个问题◈ღ✿★◈，就是有关“好房子”◈ღ✿★◈，开发商层面的探索（比如第四代住宅）和政府层面的探索（比如《住宅项目规范》）◈ღ✿★◈，是同步展开的◈ღ✿★◈。所谓第四代住宅◈ღ✿★◈、高品质住宅等◈ღ✿★◈，它们是“好房子”◈ღ✿★◈，但其着力点在“卷上限”必发◈ღ✿★◈，比如得房率◈ღ✿★◈、空中露台◈ღ✿★◈、外立面◈ღ✿★◈、建筑材料等◈ღ✿★◈。

　　但这部分需求◈ღ✿★◈，很难支撑庞大的楼市体量◈ღ✿★◈。而且◈ღ✿★◈，当开发商都在追逐这个份额◈ღ✿★◈，加上很多地方的国企地产◈ღ✿★◈、城投等◈ღ✿★◈，还承担着稳楼市必发bifa官网◈ღ✿★◈，◈ღ✿★◈、稳地市的兜底责任◈ღ✿★◈，很多地产项目就不得不上马必发◈ღ✿★◈，比如这几年的“托底拿地”必发◈ღ✿★◈，存量项目批量调整规划（非住改住◈ღ✿★◈、一般项目转向高品质项目）◈ღ✿★◈，同质化供应◈ღ✿★◈，迭代速度加快◈ღ✿★◈。结局是◈ღ✿★◈，很难避免价格上的竞争◈ღ✿★◈，很难避免对旧库存和二手房的冲击◈ღ✿★◈。